전세가 월세보다 비싸질 때, 우리가 놓치는 진짜 돈의 크기

전세가 월세보다 비싸질 때, 우리가 놓치는 진짜 돈의 크기

다들 '월세로 나가는 돈은 그냥 버리는 돈'이라고 생각한다. 나도 얼마 전까진 그렇게 믿었다. 매달 80만 원, 100만 원씩 통장에서 뜯겨 나가는 걸 보면 피 같은 생돈이 그냥 공중에 분해되는 기분이 드니까.

그런데 요즘 돌아가는 꼴을 가만히 계산기 두드려보며 뜯어보다가 문득 머리를 한 대 세게 맞은 것 같았다. (진짜로 손이 잠깐 멈췄다.) 우리가 전세를 살면서 '아끼고 있다'고 착각하는 사이, 사실은 월세보다 훨씬 더 큰돈을 조용히 바닥에 흘리고 있을지도 모른다는 생각이 들어서다.

전세 보증금 3억 원. 이 돈이 그냥 공짜로 하늘에서 뚝 떨어진 게 아니지 않은가?

 

보증금 대출이자 말고 '기회비용'을 따져본 적이 있는가

보통 전세 살 때 계산은 단순하다. 전세대출 2억 원에 금리 4%면 한 달 이자가 대략 66만 원 정도 나온다. 주변 비슷한 컨디션 원룸이나 투룸 월세가 보증금 3천에 월 90만 원 수준이니까, "어라? 대출이자 66만 원 내는 게 월세 90만 원 내는 것보다 매달 24만 원이나 이득이네?" 하고 덜컥 전세 계약서에 도장을 찍는다.

근데 여기에 아주 치명적인 맹점이 숨어 있다.

내 생돈으로 들어간 자기자본 1억 원의 존재다. 은행 대출 2억 말고, 내가 피땀 흘려 모아 보증금에 꽁꽁 묶어둔 그 1억 원은 2년 동안 숨도 안 쉬고 0원짜리 수익률로 갇혀 있는 셈이다. 시중 정기예금이나 채권, 혹은 배당형 자산에만 얌전히 넣어둬도 연 3.5~4% 수준의 안전한 이자가 나오는데, 그걸 전세 보증금으로 집주인 통장에 무이자로 빌려주고 있는 거다. 1억에 연 4%면 세전으로 1년에 400만 원, 한 달에 33만 원 꼴이다.

그럼 실제 전세 주거비는 얼마일까? 대출이자 66만 원에 내 돈 1억이 벌어다 줄 수 있었던 기회비용 33만 원을 더해야 맞다. 결국 매달 99만 원을 쓰고 있는 거다. 월세 90만 원보다 오히려 매달 9만 원을 더 비싸게 치르고 살고 있었던 셈이다.

금융권 통계나 부동산 시장 지표를 보면 전월세전환율이라는 게 있다. 전세 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 비율인데, 수도권 아파트 기준으로 보통 4~5%대, 다세대나 오피스텔은 5~6%를 훌쩍 넘기기도 하더라. 시장 상황에 따라 이 전환율이 내 대출금리나 자금 운용 수익률보다 낮아지는 구간이 분명히 생긴다. 바로 그 순간부터 전세는 월세보다 명백히 비싼 주거 형태가 된다.

거기에 전세보증보험료, 이사할 때마다 드는 중개수수료, 혹시라도 만기에 보증금을 제때 못 돌려받을까 봐 겪는 극심한 스트레스까지 얹어보면? 글쎄, 과연 전세가 무조건 정답이라고 자신 있게 말할 수 있을까???

그래서 지금 당장 계약서 쓰기 전에 해봐야 할 것들

무조건 월세가 옳다거나 전세가 나쁘다는 흑백논리를 펴려는 게 아니다. 내 상황과 시장 숫자를 냉정하게 대입해 보자는 거다.

첫째, 내 순자산 수익률을 장부에서 지우지 마라
보증금에 들어가는 내 돈이 연 3~4% 이상 일할 수 있는 자금이라면, 그 금액만큼은 반드시 월 주거비용에 얹어서 계산기를 두드려봐야 한다.

둘째, 반전세(보증부 월세)라는 절충안을 적극적으로 비교해라
목돈을 무리하게 전세에 다 묶어두기보다, 보증금을 5천만~1억 선으로 낮추고 적정 월세를 내면서 남은 목돈으로 유동성을 확보하는 게 금리 변동기에는 훨씬 방어력이 좋다.

 

집은 우리 몸을 누이는 안식처여야지, 소중한 종잣돈의 숨통을 2년 동안 틀어막아 놓는 거대한 감옥이 되어서는 곤란하다. 겉으로 찍히는 월세 영수증의 숫자 뒤에 숨겨진 '보이지 않는 비용'까지 전부 셈할 줄 알아야 진짜 내 자산을 지키는 법이다.